家賃を滞納されたらどうする？ 大家がやるべき法的対策

もしも不動産管理会社や家賃保証会社を利用していない場合、家賃滞納者への対応は、オーナー自らが行わなければなりません。賃借人による家賃の滞納が判明した場合には、以下のような対応を行います。

1. （1）電話やメールでの連絡

   家賃の滞納が判明した場合には、すぐに電話やメールで連絡を行うことが大切です。入居者が支払期限を忘れていたり、口座の残高不足などで引き落とせなかったりするなど、悪意なく家賃の滞納をしていることがあります。このような場合には、賃貸人から催促の連絡が来れば、直ちに支払いに応じてくれることが多いため、家賃滞納が判明した場合には、すぐに電話やメールなどで連絡をするようにしましょう。

2. （2）督促状を送る

   電話やメールなどで連絡をしてもつながらない、返信がない、といった場合には、督促状などの書面を送って家賃の支払いを催促します。
   
   督促状は、家賃の滞納が発生していることと、いつまでに支払わなければならないのかという期限を明記した文書を送るようにしましょう。送付は、郵便局が郵送内容を証明してくれる内容証明郵便を利用することをおすすめします。
   
   また、自宅を直接訪問して手書きの手紙を残してきてもよいでしょう。メールや手紙より、実際に自宅まで足を運んだという事実が効果的に働く可能性もあります。

3. （3）内容証明郵便を送る

   督促状に記載された期限までに滞納家賃の入金がなければ、内容証明郵便を利用して、書面を送るようにしましょう。
   
   当該書面には、

   • 支払い請求
   • 期限までに支払いがなければ賃貸借契約解除
   
   

   の旨を記載し、法的措置に移行する旨を記載するとより効果的です。
   
   内容証明郵便は、いつ、誰が、誰に対して、どのような内容の文書を送ったのかを証明することができる形式の郵便です。ただし、内容証明郵便自体には、滞納家賃の支払いを強制する効力はありません。内容証明の送付は弁護士が代理で送ることも可能です。弁護士を立てることで相手へより心理的なプレッシャーを与えることができ、スムーズな解決が期待できるでしょう。

上記のような対応の結果、賃借人が滞納家賃を支払う意思を示した場合には、以下のような対応をするとよいでしょう。

1. （1）誓約書を交わす

   賃借人が滞納家賃を支払う意思を示した場合には、賃借人との間で誓約書を交わします。誓約書には、滞納家賃の金額、滞納家賃の支払い期限、滞納家賃を支払い期限までに支払わなかった場合や今後滞納があった場合には賃貸借契約を解除することなどを記載します。
   
   このような誓約書を交わしておくことによって、滞納家賃の支払いを確実に履行してもらえるとともに、今後、家賃の滞納が生じることを防止するという効果も期待できます。

2. （2）住居確保給付金制度の利用を促す

   住居確保給付金制度とは、生活困窮者自立支援法に基づいて、就労意欲がある方のうち、離職、自営業の廃業、またはこれらと同等の状況に陥ったことによって経済的に困窮し、住宅を失う恐れのある方を対象に家賃相当額を支給する制度です。
   
   賃借人が滞納家賃の支払意思を示しているものの、滞納額を支払うだけの資力がないという場合には、住居確保給付金制度の利用を促してみるとよいでしょう。
   
   申請条件などに関してはお住いの自治体の相談窓口までお問い合わせください。

3. （3）賃貸借契約を解除する

   賃借人が滞納家賃の支払意思を示しているものの、安定した収入確保の見込みが立たず、滞納分や家賃を支払うことが困難であるという場合には、賃貸借契約を解除して、退去を求めるようにしましょう。
   
   家賃支払いのめどが立たないまま賃貸借契約を継続していると、家賃の滞納額が膨れ上がっていき、さらに回収が困難になりますので、早めに賃貸借契約を解除して、退去してもらうことが大切です。
   
   また、退去後の家賃の支払いに関しても、分割払いを認めるなどの工夫をして少しでも支払いを回収できるような誓約書を作成するようにしましょう。なお、誓約書には、退去時の残置物の処分についての合意も取り交わすとよいでしょう。
   
   書面の作成や取り決めの交渉に関して不安がある場合は、不動産トラブルの実績がある弁護士に任せることもご検討ください。

賃借人に支払う意思がない場合には、交渉によって滞納家賃を回収することは困難ですので、以下のような法的手段を講じることになります。

1. （1）訴訟提起

   滞納家賃を請求する方法としては、

   • 賃貸借契約を継続したまま、滞納している家賃を請求する
   • 賃貸借契約を解除したうえで、滞納家賃の請求と建物の明け渡しを求める
   
   

   という2つの方法があります。
   
   賃借人に滞納家賃を支払う意思がないという場合には、今後の家賃についても支払われる可能性は低いといえますので、滞納家賃の請求と建物の明け渡しを求める訴訟を提起するのが一般的です。さらに、賃貸借契約を締結した際に連帯保証人を付けた場合には、連帯保証人に対しても、滞納家賃の支払いを求めることができます。
   
   裁判は、解決までに半年以上かかることもあり、訴訟提起を躊躇する方も少なくありません。しかし、長期間賃料を滞納しているような事案では、賃貸借契約解除原因も明らかであるため、通常の訴訟よりも短期間で解決することができるケースもあります。
   
   また、相手がすでに建物に居住しておらず連絡も取れないというような場合には、訴訟を提起したとしても積極的に争ってくることはなく、欠席判決によって、1回の裁判期日ですべて解決するということもあります。
   
   状況により、かかる期間はケースバイケースですので、まずは弁護士に詳細を相談してみましょう。

2. （2）強制執行

   裁判所によって未払い賃料の支払いを命じる判決や建物の明け渡しを認める判決が出たとしても、賃借人が任意に支払いや退去に応じてくれないことがあります。
   
   このような場合には、強制執行という手続きによって、賃料の回収や賃借人退去の実現を図ることになります。
   
   ① 未払い賃料の回収
   未払い賃料の回収を行うためには、賃借人（連帯保証人）の財産（預貯金、給料など）を対象として差し押さえを行います。
   
   差し押さえるべき財産については、申立てをする賃貸人の側で特定して行わなければなりませんので、賃借人の財産を把握していないという場合には、強制執行が空振りに終わってしまうこともあります。
   
   未払い賃料の回収の可能性を上げるためには、債務者の財産を対象とした財産調査が重要になります。民事執行法の改正によって、債務者の財産を把握することが容易になりました（詳しくは後述）。弁護士のサポートを受けながら財産調査を進めていくとよいでしょう。
   
   ② 建物の明け渡し
   建物の明け渡しを求める場合には、不動産の引渡し（明渡し）の強制執行の申立てが必要となります。建物の明け渡しの強制執行は、執行官から賃借人に対して明け渡しの催告がなされ、期限内に明け渡しがなされない場合には、専門の業者とともに建物を訪れ、建物内の荷物を全部撤去して、鍵を交換するという方法で行われます。
   
   なお、裁判によって建物の明け渡しが認められたとしても、賃貸人が勝手に建物に入って荷物を処分したり、鍵を交換したりすることは認められません。このような行為をしてしまうと、賃借人から訴えられてしまうリスクもありますので注意が必要です。
   
   建物の明け渡しの強制執行をする場合には、裁判所への予納金や賃借人の荷物の撤去費用などがかかります。荷物の撤去費用は、賃借人に請求することができますが、賃借人に資力がないという場合には、賃貸人が事実上負担しなければならないことも多いです。

3. （3）逃げ得を許さないための知識│民事執行法改正

   2021年3月、家賃滞納をめぐり財産開示を求められた男性が、裁判所への出頭命令を無視したことをきっかけに書類送検されました。滞納金額は16万円と、それほど高額でないにもかかわらず刑事事件に発展したことで注目された事案です。
   
   背景には、2020年4月の民事執行法の改正があります。
   
   これまでは、たとえ大家が勝訴しても、賃借人がない袖は振れぬといった開き直りをして、結局泣き寝入りとなるケースも少なくありませんでした。
   
   しかし法改正により、財産開示手続きに応じなかったり虚偽の陳述をしたりした場合、従来は30万円のペナルティだったのが、6か月以下の懲役または50万円以下の罰金と厳しい刑事罰が科せられるようになったのです。
   
   滞納者との交渉は、難航することも珍しくありませんが、相手側の逃げ得を回避できる可能性は高くなったといえるでしょう。

滞納家賃などの債権回収をご検討中の方は、弁護士に依頼をすることをおすすめします。

1. （1）相手からの任意の支払いが期待できる

   滞納家賃の問題は、弁護士を代理人として家賃を滞納する賃借人との交渉を一任することができます。
   
   弁護士が交渉を行うことによって、家賃回収に対する真剣さを効果的に伝えることができ、家賃の支払いを行わなければ、訴訟や強制執行といった法的手続きがなされるという心理的なプレッシャーを与えることができます。
   
   結果として、裁判などの法的手続きを講じることなく、交渉段階で賃借人から任意に支払いがなされることが期待できます。

2. （2）適切な債権回収手段を選択できる

   債権回収の手段には、大きく分けて裁判外の債権回収方法と裁判上の債権回収方法の2種類が存在します。
   
   家賃の滞納を続ける賃借人の態度によってどのような債権回収方法が妥当であるかが異なってきます。支払意思がないことが明確な賃借人に対して裁判外の債権回収方法を行ったとしても、債権回収が実現できる可能性は低く、時間とコストが無駄になってしまいます。
   
   また、裁判上の債権回収方法としても通常の訴訟手続き以外にも支払督促や少額訴訟といった簡易・迅速な債権回収手段も存在しています。
   
   そのため、迅速かつ確実に債権回収を行うためには、適切な債権回収手段の選択がとても重要となります。弁護士に依頼をすることによって、個別具体的な事案に応じた最適な債権回収方法によって債権回収を行うことができます。

3. （3）迅速に債権回収を実現できる

   裁判上の債権回収を行うためには、裁判所への訴訟提起や強制執行の申立てを行わなければならず、裁判手続きに不慣れな方では、適切に手続きを進めていくことが困難といえます。裁判手続きを行うためには、法的知識が不可欠となりますので、実績のある弁護士に任せるのが得策です。

家賃の滞納が判明した場合には、早期に弁護士に協力を仰ぐことで、滞納額がふくれあがる前に債権回収することを目指しましょう。不動産管理会社や家賃保証会社を利用していない場合には、オーナー自らが対応しなければなりませんが、債権回収に慣れていない場合、対応に手間取ったり交渉が進まなかったりするケースも少なくありません。

家賃の滞納などでお困りのオーナーの方は、ベリーベスト法律事務所 浜松オフィスまで、まずはお気軽にご相談ください。